Actele casei nu corespund cu realitatea? Ce trebuie să faci înainte de vânzare
Ai găsit cumpărător pentru casă, dar când ai ajuns la notar ai aflat că ceea ce apare în acte nu mai corespunde cu ceea ce există pe teren?
Nu înseamnă automat că ai pierdut vânzarea. Dar înainte să mergi mai departe trebuie să afli exact care este diferența și dacă este nevoie de o actualizare cadastrală sau de alte documente.
O suprafață diferită, o extindere, o anexă construită între timp sau o documentație cadastrală veche pot transforma o vânzare aparent simplă într-o lucrare care trebuie clarificată înainte.
Ce înseamnă, concret, că actele nu corespund cu realitatea?
Situația poate apărea în mai multe forme.
De exemplu:
- în acte apar 500 mp, dar măsurătorile actuale indică o altă suprafață;
- casa are o formă sau dimensiuni diferite față de documentația cadastrală;
- ai închis o terasă sau un balcon;
- ai construit o anexă care nu apare în documentație;
- ai extins casa;
- există o documentație cadastrală veche care nu mai reflectă situația actuală;
- limitele folosite în teren nu corespund cu cele din documentele existente.
Nu toate aceste situații se rezolvă în același mod.
Uneori este suficientă o actualizare cadastrală. În alte cazuri pot fi necesare documente suplimentare, acte de urbanism sau intervenția altor specialiști.
De aceea, primul pas nu este să presupui ce trebuie făcut, ci să verifici exact situația.
„Am număr cadastral. Deci actele sunt în regulă?”
Nu neapărat.
Faptul că imobilul are un număr cadastral nu înseamnă că toate informațiile din documentația existentă sunt încă actuale.
Poți avea un cadastru realizat cu mulți ani în urmă, iar între timp:
- construcția să fi fost modificată;
- suprafața să fie diferită;
- să fi apărut construcții noi;
- proprietarii sau cotele să se fi schimbat;
- situația din teren să nu mai corespundă cu planurile existente.
Dacă nu ești sigur care este diferența dintre cadastru și intabulare, am explicat separat fiecare noțiune aici:
Care este diferența dintre cadastru și intabulare?
Ce trebuie verificat înainte să vinzi casa?
Înainte de a ajunge în situația în care cumpărătorul este pregătit, dar documentele trebuie refăcute, merită să verifici câteva lucruri.
1. Actul de proprietate
Se verifică documentul în baza căruia deții proprietatea și informațiile despre imobil.
2. Cartea Funciară
Trebuie verificat ce este înscris în Cartea Funciară: suprafață, construcții, proprietari, cote și eventualele sarcini sau alte înscrieri.
3. Documentația cadastrală existentă
Dacă există o documentație cadastrală mai veche, aceasta trebuie comparată cu situația actuală.
4. Situația reală din teren
Aici apare una dintre cele mai importante verificări.
Măsurătorile pot arăta dacă suprafața, limitele și construcțiile existente corespund documentelor.
5. Construcțiile
Casa, anexele, extinderile, terasele sau alte construcții trebuie verificate separat.
Dacă există o construcție care nu apare în acte, problema poate depăși partea strict cadastrală.
În cazul unei construcții executate fără autorizație sau care nu corespunde documentelor existente, trebuie analizată situația juridică și urbanistică înainte de a stabili ce documentație este necesară.
Am explicat separat ce schimbări aduce Legea 169/2026 și ce trebuie verificat în cazul anumitor construcții care nu corespund actelor:
Ai construit fără autorizație? Ce schimbă Legea 169/2026
De ce este mai bine să verifici înainte să găsești cumpărătorul?
Pentru că atunci când cumpărătorul este deja hotărât să cumpere, orice problemă apărută la acte poate însemna timp pierdut.
De exemplu, dacă descoperi abia atunci că:
- suprafața trebuie verificată;
- documentația cadastrală trebuie actualizată;
- există o construcție care nu este înscrisă;
- trebuie clarificată situația unor coproprietari;
- sunt necesare documente suplimentare;
tranzacția poate necesita pași suplimentari înainte de a putea continua.
Iar dacă există și un credit ipotecar, cumpărătorul poate avea la rândul lui cerințe suplimentare din partea băncii.
Nu toate diferențele duc automat la blocarea vânzării. Important este să știi din timp exact care este situația.
Un exemplu simplu
Maria are o casă în Mangalia pe care vrea să o vândă.
În documentația veche apare casa cu o anumită suprafață. Între timp, proprietatea a fost modificată: o terasă a fost închisă și s-a construit o mică anexă în curte.
Maria găsește cumpărător și merge la notar.
În momentul verificării documentelor apare întrebarea: situația din acte mai corespunde cu ceea ce există efectiv pe teren?
În loc să presupună că problema este doar „un desen vechi”, Maria trebuie să verifice:
- ce apare în actele de proprietate;
- ce este înscris în Cartea Funciară;
- ce apare în documentația cadastrală;
- ce există efectiv pe teren;
- ce procedură este necesară pentru diferențele constatate.
Dacă este necesară o actualizare cadastrală, aceasta poate fi făcută înainte ca vânzarea să ajungă în etapa finală.
Cât costă să rezolvi problema?
Nu există un preț unic pentru o astfel de situație.
Costul depinde de ceea ce trebuie făcut efectiv: tipul imobilului, suprafața, localitatea, situația cadastrală existentă, diferențele constatate și eventualele documentații suplimentare.
Poți vedea aici care sunt principalii factori care influențează prețul:
Cât costă cadastrul: factorii care influențează prețul
De aceea, pentru o situație în care actele nu corespund cu realitatea, este mai utilă o verificare a documentelor decât un preț estimat „din ochi”.
Ce faci concret dacă ai deja cumpărător?
Ordinea practică poate fi aceasta:
1. Strângi documentele existente
Actul de proprietate, documentația cadastrală, extrasul de Carte Funciară și documentele construcției, dacă există.
2. Verifici situația cadastrală
Se verifică ce este înscris și ce documentație există.
3. Compari actele cu terenul
Dacă este nevoie, se face măsurătoarea imobilului și se verifică situația reală.
4. Identifici diferențele
Se stabilește concret ce nu corespunde: suprafață, construcție, anexă, limite, planuri etc.
5. Stabilești procedura necesară
În funcție de situație, poate fi vorba despre actualizare cadastrală, înscrierea unei construcții sau alte documentații care trebuie obținute înainte de tranzacție.
6. Revii la notar cu situația clarificată
Partea cadastrală și tehnică se rezolvă separat de partea juridică a tranzacției. Notarul stabilește documentele și condițiile necesare pentru încheierea actului.
Cu ce te ajută DANI Cadastru?
Noi ne ocupăm de partea tehnică de cadastru și topografie:
- verificarea documentației cadastrale existente;
- măsurători la teren;
- verificarea suprafețelor;
- identificarea construcțiilor existente;
- compararea situației din teren cu documentele;
- actualizarea documentației cadastrale, când este necesară;
- documentații pentru înscrierea construcțiilor, după caz.
Dacă problema necesită arhitect, inginer, notar sau alte documente de urbanism, îți spunem ce trebuie verificat și care sunt pașii următori.
Lucrăm în Mangalia, Constanța, 23 August, Limanu, Costinești și în restul județului Constanța.
Ai găsit cumpărător, dar actele nu corespund?
Nu aștepta până în ziua vânzării ca să afli ce trebuie modificat.
Trimite-ne pe WhatsApp adresa proprietății și spune-ne pe scurt ce nu mai corespunde între acte și situația din teren.
Verificăm situația cadastrală și îți spunem ce trebuie clarificat și care sunt pașii următori.
Scrie-ne pe WhatsApp pentru o verificare inițială.
Întrebări frecvente
Pot vinde o casă dacă suprafața din acte nu corespunde cu cea din teren?
Depinde de diferența constatată și de situația juridică și cadastrală a imobilului. Nu orice diferență înseamnă automat că vânzarea este imposibilă, dar trebuie verificat ce documentație este necesară înainte de tranzacție.
Dacă am număr cadastral, înseamnă că imobilul este actualizat?
Nu neapărat. Numărul cadastral identifică imobilul, dar documentația poate fi veche și poate să nu mai reflecte situația actuală.
Ce fac dacă am construit o anexă care nu apare în acte?
Trebuie verificată situația concretă a construcției: când a fost realizată, în baza căror documente și care este situația urbanistică. În funcție de caz, poate fi necesară o procedură de regularizare, documentație tehnică și ulterior actualizarea situației cadastrale.
Pot face doar cadastrul și să rezolv restul la notar?
Uneori da, dar depinde de problemă. Dacă diferența ține de urbanism, autorizare sau alte aspecte juridice, cadastrul nu rezolvă singur întreaga situație.
Cât durează actualizarea cadastrului?
Durata depinde de complexitatea lucrării și de documentele necesare. Pentru o estimare realistă trebuie văzută situația concretă a imobilului.
Cine plătește documentația înainte de vânzare?
Costurile pot fi stabilite între părțile implicate în tranzacție. În practică, este important să fie clarificat din timp cine se ocupă de rezolvarea documentelor și cine suportă costurile.
Articole utile: